Paul Dumbrăvanu, inițiatorul IMOPROTECT

„Proiectul IMOPROTECT a pornit de la cazurile din practică, pe care le întâmpin în fiecare săptămână, de la necesitatea de a crea o relație corectă între cumpărător și dezvoltator sau alt tip de vânzător. Această relație corectă se bazează pe o anumită conduită, pe care trebuie să o aibă atât cumpărătorul, cât și vânzătorul, când se întâlnesc și discută despre o tranzacție imobiliară. Ea ține de transparență, de corectitudinea discuției despre clauzele contractuale, despre tot ceea ce înseamnă informații de bază pe care le primești atunci când ajungi să negociezi cu un profesionist, așa cum sunt dezvoltatorii, de pildă. Așadar, Imoprotect a pornit de la această idee de a crea un cod de conduită, un cod etic în relaționarea dintre vânzător și cumpărător.

În momentul de față, este un proiect pe care l-am propus și l-am publicat, l-am comunicat prin intermediul târgului de imobiliare care a avut loc anul trecut, în luna octombrie. Am avut un stand dedicat informării pe acest proiect. Am încercat să am comunicare și cu dezvoltatorii din piață care au dorit să discute despre acdst proiect, iar demersurile sunt continue, nu există o întrerupere.

 

Scopul este ca acest cod de conduită să se transforme în norme, într-un proiect care să fie ori o lege distinctă, care să reglementeze relaționarea dintre vânzător și cumpărător pe piața liberă, fără să restricționeze în vreun fel concurența, sau acest proiect să fie adoptat de către Protecția consumatorului și adus în ceea ce înseamnă tranzacționarea de zi cu zi, prin intermediul a ceea ce înseamnă protecția statului, pentru că, în definitiv, peste tot în lume există anumite norme de conduită, pe lângă Codul civil sau Codul penal.

Propunerea aceasta nu a venit doar din practica mea, ci dintr-un drept comparat, pe care l-am făcut la nivelul întregii Uniuni Europene (UE). Codul acesta, care este scris, cuprinde foarte multe norme care au legătură cu UE, cu ceea ce se întâmplă pe celelalte piețe dezvoltate sau mai puțin dezvoltate decât a noastră.”

Bogdan Ivan, secretar general ADIR

„Asociația Dezvoltatorilor Imobiliari din România Urbanis (ADIR) a fost înființată acum aproximativ opt ani. În ceea ce privește proiectele și realizările noastre, cea mai recentă și cea mai de succes este cea legată de TVA-ul de 5%. După aproximativ doi ani de muncă, în care am trimis adrese către Guvernul României, către Parlament, îm care am explicat că există această necesitate în piață, de a avea un TVA de 5% nu doar la prima achiziție, ci și la achiziții multiple, legea a fost adoptată, cu acel prag de 450.000 de lei, aproximativ 100.000 de euro și cu o suprafață maximă de 120 de mp utili.

Diferența majoră este că, în forma inițială, adoptată în anul 2008, se preciza că poate fi cumpărată o singură dată o singură locuință de către soț sau soție cu TVA-ul redus de 5%. Acest fapt crea o discriminare destul de mare. Erau situații în care, în momentul în care te căsătoreai cu cineva care cumpărase cu TVA de 5%, nu mai puteai beneficia de acest TVA redus, era o absurditate. Totodată, nu exista posibilitatea de a face un upgrade. De exemplu, cumpărai o garsonieră cu TVA de 5%, apoi voiai să te muți într-un apartament mai mare, tot nou, dar nu mai beneficiai de TVA de 5%, așa că fie optai pentru o locuință veche, fie plăteai TVA de 19%, care este prohibitiv, din punctul meu de vedere. La o locuință de 100.000 de euro 19% înseamnă foarte mulți bani, iar acest lucru descuraja piața. Am dat argumente financiare, am explicat că Statul pierdea, în sensul că erau doar câteva tranzacții cu TVA de 19% și se pierdeau poate zeci de mii de tranzacții care nu puteau fi realizate din aceste motive.

De asemenea, am participat la discuțiile cu Guvernul României atunci când s-a decis continuarea programului Pima casă și au fost adoptați anumiți pași. Din păcate, acum asistăm la o dorință de a modifica acest program. Doar că, în momentul în care au avut loc acele discuții, a fost semnat un memorandum atât cu dezvoltatorii, cât și cu băncile și cu toate părțile implicate, prin care noi am cerut liniște, predictibilitate, pentru că piața are nevoie exact de aceste lucruri, pentru ca toată lumea să își poată desfășura activitatea așa cum trebuie, iar cumpărătorii, consumatorii să știe la ce să se aștepte, să aibă un cadru stabil, predictibil din acest punct de vedere.

Legat de Prima casă, noi am cerut plafoane clare și bine determinate, am cerut Guvernului României să înțeleagă că dezvoltatorii sunt implicați în proiecte pe care nu le pot finaliza – atunci erau discuții legate de închiderea acestui program, se considera că nu mai este necesar -  din punctul meu de vedere este oricând necesar un program care să susțină construcția de locuințe noi – și am explicat că sunt proiecte care nu se puteau închide peste noapte și este nevoie de un anumit timp pentru a le putea finaliza, iar oamenii să-și cumpere locuințe. Au înțeles, am agreat ca Programul să continue până în anul 2021 și a fost stabilită o diminuare graduală a sumelor acordate acestuia. Acum asistăm la anumite discuții legate de o plafonare a veniturilor persoanelor care cumpără prin acest program și a suprafeței care, din punctul nostru de vedere, nu ar trebui să existe. Dacă în privința suprafeței putem considera că face parte din politica socială, în privința plafonării veniturilor nu poate face decât să creeze noi probleme în piață, o piață care, oricum, în acest început de an, este cumva afectată de discuțiile legate de cursul valutar, de Robor, de gradul de îndatorare, de noile norme BNR și nu ar face decât să creeze o altă situație de instabilitate în ceea ce-l privește pe cumpărător.

În 2019 Programul Prima casă va continua, a fost aprobat și bugetul pentru anul acesta, care era, de fapt, stabilit prin memorandum, deci va începe alocarea fondurilor, iar oamenii vor putea în curând să-și cumpere locuințele. Comparativ cu 2018 plafonul este mai mic, din ce știu este undeva sub două miliarde. Anul trecut a fost peste două miliarde, dar nu au fost consumate toate fondurile. Acest lucru s-a întâmplat, în mod sigur, și din cauza discuțiilor legate de o posibilă criză în domeniul imobiliar. Există o singură noutate – aceea legată de venituri. Înțelegem că sunt discuții, dar nu este nimic clar până în acest moment, legat de plafonarea veniturilor, vorbim despre o sumă de circa 3.000 de lei. Adică o persoană care va câștiga mai mult de trei mii de lei (net) nu va mai putea să cumpere prin Prima casă. Este foarte adevărat că au existat situații, dar cred că sunt una la o mie, de persoane care și-au cumpărat apartamente de 300.000, 400.000, 500.000 de euro, iar pentru suma aceea de 67.000 de euro au folosit Programul Prima casă, pentru că era o dobândă foarte mică. Dar acestea sunt doar excepții. Ideea este că Programul Prima casă, până în acest moment, este, cu siguranță, cel mai de succes program guvernamental.”

Răzvan Muntean

„Este motorul pieței imobiliare din 2009. Dacă în 2009 nu ar fi existat Programul Prima casă, probabil că piața imobiliară s-ar fi dus mult în jos. Dacă ne uităm pe toate graficele de prețuri, în 2009 a fost o prăbușire drastică a pieței imobiliare până când... parcă în mai, a venit Programul Prima casă și de acolo lucrurile au început să se mai domolească. Evident, toată lumea face referire la Programul Prima casă atunci când vorbește despre tranzacții imobiliare, chiar dacă el, ca pondere, nu este semnificativ la nivel de volum al tranzacțiilor. Dar cel puțin există această mentalitate, care s-a propagat inclusiv în zona bancară și care a creat niște direcții sănătoase, din punctul meu de vedere, pentru că băncile în continuare sunt principalul actor din piața imobiliară, dincolo de cumpărător și vânzător. Pentru că nevoia de finanțare există în continuare, iar băncile cumva fac jocul și în 2019.”

Paul Dumbrăvanu

„Băncile fac jocul cu ajutorul sau pseudoajutorul statului. În principiu, dacă statul e reprezentat în discuția noastră prin Guvern, Parlament, autoritățile care pot reglementa și au implicații majore în piața imobiliară, discutăm despre ceea ce înseamnă grad de îndatorare, care este iarăși o problemă majoră în momentul de față în piață.

Iar faptul că avem un cumul de factori, împreună cu Robor-ul și rata de schimb valutar, ne vor face să vedem o lipsă de viziune, de strategie, de absolut orice. Lipsa asta de predictibilitate o văd și eu.

Lucrez cu o firmă foarte mare de avocatură din Marea Britanie și exact asta îmi spun: noi nu putem aduce investitori aici atâta timp cât nu avem o proiecție pe zece ani, nu putem să o facem nici măcar pe trei ani sau pe doi ani. Vor să cumpere pachete de investiții într-un proiect imobiliar, al unui dezvoltator. Dar noi nu știm care este fiscalitatea anul viitor.

Am această problemă și cu investitorii români, care dețin cinci – zece apartamente, pentru care au muncit, dar nu știu nici cei de la fisc unde se încadrează acești oameni cu TVA-ul și cu probleme legate de fiscalitatea acelor investiții. Ori în momentul în care nu ai o predictibilitate la nivelul acesta, ce să discutăm despre zece milioane de euro?

Noi așteptăm foarte multe de la ceea ce înseamnă reglementare, pentru că statul trebuie să aibă un rol activ, nu restrictiv. Trebuie să fie acolo, să existe, să ajute, să spunem, partea de constructori și dezvoltatori cu norme clare. Așa cum trebuie să ajute, să existe în piață norme clare și pentru cei care cumpără, astfel încât, atunci când ajung la notariat să fie siguri că, fără cele cinci elemente pe care nu le întrunește un vânzător, nu pot cumpăra. Sau nu poate vinde celălalt. Ori statul se concentrează mai mult pe această politică socială. Din păcate chestiunea legată de 3.000 de lei mi se pare mai mult decât strigătoare la cer, pentru că nu poți să restricționezi în felul acesta, neexistând un program în sine, social, pentru oameni care câștigă 3.030 de lei sau 2.950 de lei. Din punctul acesta de vedere, întotdeauna pe o piață de genul ăsta, este dovedit istoric, oamenii vor fi atât de creativi, încât statul va pierde în continuare bani.”

Bogdan Ivan

„Erau aberații sociale, persoanele ajungeau să divorțeze ca să-ți cumpere o locuință și asta nu era normal. Sau să cumpere pe numele copiilor sau să facă tot felul de artificii care nu ar fi trebuit să existe, din punctul nostru de vedere.

Vă spun o poveste paradoxală. Acum vreun an am fost vizitați de o misiune a Băncii Mondiale, care era într-o misiune a Guvernului României, care voia să știe care este situația pieței. Am ajuns cu toții la concluzia că, într-adevăr, în domeniul rezidențial în România, sunt majoritari investitorii locali, români, pentru că au curajul să existe în piață, în condițiile în care, pentru un investitor străin aceste modificări ar fi aproape de imposibil. Nu ar investi niciun investitor străin în România, poate doar unul foarte curajos. De ce este paradoxal? Pentru că a venit Banca Mondială să ne ceară opinia, iar Guvernul României, care se află la o jumătate de oră distanță, nu ne-a chemat și nu ne cheamă în continuare să ne întrebe despre lucruri foarte importante pentru piață.

De exemplu, nu am fost consultați nici în legătură cu Programul Prima casă, cu  normele care urmează să fie aprobate. Nu suntem consultați atunci când au loc modificări în domeniul legislației construcțiilor, care au implicații enorme asupra dezvoltatorilor. Am fost consultați o singură dată, când a fost vorba despre continuarea Programului Prima casă, pentru că am explicat că este foarte important ca el să nu înceteze. Din punctul nostru de vedere este foarte important ca toate părțile implicate să fie consultate atunci când se iau măsuri legate de consumatori, de dezvoltatori.

ADIR are aproximativ 100 de membri. Asociația este deschisă oricărui membru, cu condiția să fie dezvoltator imobiliar.”

Pericole privind ofertarea

IMOPROTECT:

„Toate materialele folosite în marketing și vânzare, precum și activitățile folosite pentru promovarea locuințelor trebuie să fie clare și corecte, iar informațiile cu privire la dimensiune, preț, specificații sau alte detalii ale proprietății să nu inducă în eroare cumpărătorul.

Locuința trebuie promovată prin specificații precise, inclusiv printr-o descriere clară a prețurilor, a taxelor și a serviciilor propuse.

Dezvoltatorul trebuie să asigure faptul că angajații și agenții nu folosesc tehnici de vânzare agresive. Aceste tehnici ar putea include următoarele:

• oferirea de informații cu privire la dimensiune, specificații sau alte detalii ale locuinței, care pot induce în eroare;
• oferirea de stimulente financiare în schimbul unor decizii imediate;
• sugerarea unei creșteri viitoare de preț.”

Bogdan Ivan

„Eu cred că piața a evoluat foarte mult și dezvoltatorii s-au schimbat. Și nu vorbesc doar din punct de vedere tehnologic, al construcțiilor, ci și despre dezvoltatori, care au evoluat, sunt mult mai transparenți acum și mult mai deschiși la a comunica. Acum trebuie să aveți în vedere faptul că piața imobiliară, după criză, a evoluat și a trebuit să evolueze toți. E adevărat că unii dezvoltatori poate au fost, în continuare, mai puțin transparenți și nu dau toate informațiile. Noi am recomandat mereu să facă acest lucru, pentru că majoritatea clienților sau cei pe care i-am ascultat noi nu s-au plâns neapărat de lucruri ilegale, ci de faptul că nu au fost informați. Este foarte important ca un client să fie informat, pentru că, atunci când el este informat, nu se mai simte într-o situație în afara contractului. Dacă informezi foarte bine și noi chiar am propus anumitor dezvoltatori să folosească o informare foarte clară, prin care să le spună... atunci când este vorba despre un proiect imobiliar, el presupune și anumite inconveniente care pot fi legate inclusiv de faptul că acolo există un șantier. Este vorba despre zgomot, despre faptul că se dezvoltă. Trebuie să informezi.

Când cumpără cineva o locuință nouă spune că este o problemă atunci când apar crăpături în ziduri sau în zugrăveală. Aceste lucruri sunt normale, ele se remediază. La majoritatea construcțiilor noi apare această fisură care este legată de faptul că pereții lucrează, construcția se așează. Și ele se remediază, pentru că există garanție, fie contractuală, fie legală, consumatorii au dreptul să beneficieze de ea. Dar nu este o problemă sau o deficiență.”

Oamenii fac reclamații la Asociația Dezvoltatorilor?

Bogdan Ivan

„Nu prea am avut reclamații. Mai mult solicitări de informații. Oamenii vor să știe, atunci când își cumpără o locuință. vreau să vă spun că încă există persoane care consideră că nu este bine să cumpere off plan. Pot înțelege asta, este vorba despre riscuri. Este adevărat că au fost și foarte multe probleme într-o anumită perioadă. Acum sunt din ce în ce mai puține.

Oamenii cer informații despre anumiți dezvoltatori. În măsura în care sunt membrii asociației noastre sau îi cunoaștem, bineînțeles că oferim informații.

În continuare, părerea noastră este aceea că trebuie să cumpere de la dezvoltatori care au o anumită notorietate, care au construit, care au dezvoltat, care au un anumit istoric. Pentru că, este foarte important, este vorba despre faptul că orice dezvoltator își dorește să aibă un brand pe care să-l crească. El nu-și permite să aibă problemele acestea sau nu ar trebui să-și permită să aibă probleme cu clienții de orice natură, atâta timp cât își dorește să dezvolte o afacere.

Din acest principiu ar trebui să decurgă și celelalte lucruri, inclusiv părerile anumitor persoane potrivit cărora dezvoltatorii ar dori să întârzie o construcție. Este absurd. Dezvoltatorul își dorește să construiască cât mai repede, de la momentul zero până la final. Este o chestiune care ține de economie și de nimic altceva.”

Ce este cu adevărat greu pentru un cumpărător?

Paul Dumbrăvanu

„Înțeleg că există Asociația și că are 100 de membri, dar înțelegem mai departe că nu este definit termenul de dezvoltator. Noi avem o problemă atunci când vine un client la noi și acest dezvoltator, care câteodată nu este transparent, așa cum sunt cei din Asociație, ne lovim așadar de marea majoritate a acestor pseudodezvoltatori, care, de fapt, nu au niciun fel de formă în care își desfășoară activitatea, ci pur și simplu au pornit să facă un P+4, ca persoane, după care au început să-l extindă la încă un bloc și încă un bloc.

Sunt multe situații în care nu există niciun birou de vânzări, nu avem niciun standard în legătură cu această vânzare a apartamentului respectiv.

În afară, lucrurile au fost reglementate foarte simplu. Se discută despre numărul de apartamente pe care îl construiești, care nu trebuie și care nu poate să depășească șase apartamente, pe care le faci pentru folosința proprie. Restul trebuie să le faci ca o companie. Adică trebuie să-ți transformi activitatea într-o afacere. Pentru că statul, de la început, te consideră un antreprenor dacă tu îți proiectezi și te duci să autorizezi 20 – 30 de apartamente. Nu poți să gândești că cel care face 30 de apartamente le face doar pentru sine, să locuiască familia proprie. Așa se face în Germania, Anglia, peste tot.”

Bogdan Ivan

„Aici este, între-adevăr, o poveste mai veche, care, între timp, a fost oarecum reglementată fiscal, nu de tot. Sunt dezvoltatori care au început să construiască ca persoane fizice, înregistrate în scopuri de TVA.”

Paul Dumbrăvanu

„Vorbim despre normele acestor oameni. Am pornit de la premisa că nu am nicio informație. Acela tot vinde, dar nu într-un cadru organizat. Sunt foarte mulți, la nivelul acesta, care construiesc blocuri mici. Poate sunt 100 doar în sectorul 1. Iar aici sunt problemele cele mai mari. Acești oameni devin one man show și intervin întârzieri, promisiuni care nu sunt acoperite în practică.”

Bogdan Ivan

„Eu zic că, în ultima vreme, sunt destul de puțini cei care dezvoltă așa și voi și explica de ce.

Acum aproximativ un an, statul a modificat un pic codul fiscal și a spus că aceste persoane, care într-adevăr erau impozitate, la un moment dat, doar pe tranzacții, deși făceau 30 de apartamente sau 100 sau 200, dar nu erau impozitate ca un antreprenor. Nu erau impozitate pe venit, ci fix la o tranzacție, era vorba de 1% sau 3%, în funcție de vechime.

Au fost modificate normele fiscale, dar, între timp, a apărut și o lege a amnistiei. Pentru că, pe de altă parte, și dezvoltatorii aceia care erau implicați se bazaseră pe niște norme fiscale care existau și spuneau că asta trebuie să fie impozitarea. Aveau inclusiv răspunsuri de la ANAF, care spuneau că acesta este cadrul fiscal și s-au bazat pe el. Între timp, eu cred că majoritatea, trecând prin această problemă, în care erau nevoiți să plătească câteva sute de mii de euro, chiar milioane de euro, în unele cazuri, către bugetul statului, ca impozit, retroactiv, și-au reglementat situația. Majoritatea, acum, a trecut la companii, pentru că impozitarea este mult mai clară, lucrurile sunt mult mai bine definite.”

Paul Dumbrăvanu

„Eu vă contrazic aici, pentru că inițiativa statului de a impozita după ce se întâmplă lucrurile este una greșită. El nu ar trebui să dezvolte fără să aibă un anumit cadru și să aibă un filtru. Pentru că problemele sunt următoarele: eu am, în momentul de față, trei situații, în practică, într-o zonă în dezvoltare din București, în care oamenii aceștia au făcut ca persoane fizice și au dispărut. Au luat avans, au luat și au luat. Au spus că vând inclusiv etajul tehnic care a fost vândut și au încasat 500.000 de euro doar pe etajul tehnic și acum nu-i găsește nimeni.

Practic au fost lăsați să opereze în piață, să meargă la notariat, să încaseze aceste avansuri, să promită că vor transforma etajele tehnice în locuințe și iată că sunt oameni păgubiți de sute de mii de euro.

Codul Imoprotect propune un filtru pentru a fi dezvoltator în piața imobiliară. Trebuie să te înregistrezi undeva. Dacă vă duceți în Marea Britanie sau în Germania, dacă nu ești înregistrat ca o firmă care urmează să dezvolte un proiect nu poți să construiești. Filtrul poate fi constituit din ce spunea mai devreme Bogdan Ivan: să ai o probitate, să ai un istoric, să ai anumite garanții, că ai mai făcut ceva înainte.

Poți să faci primul proiect foarte simplu: dacă ai un colateral suficient, astfel încât să construiești împreună cu o bancă până la capăt. De pildă, în Germania și în Marea Britanie toate garanțiile care sunt date de către dezvoltatori se constituie din avansurile cumpărătorilor care se pun într-un cont separat. Și cu care dezvoltatorii demonstrează băncilor că au suficienți clienți, astfel încât să-i crediteze. Dar ei nu se folosesc de toți acești bani dintr-o dată, ci pe faze de execuție. În Marea Britanie există legislație specială, exact așa cum vă spun.”

Bogdan Ivan

„Este destul de complicat să forțezi dezvoltatorul să facă asta. Cred că ar fi mai important ca el să demonstreze nu că nu folosește banii aceia -  de exemplu, în cazul Prima casă avansul de 5% este nesemnificativ pentru un dezvoltator – ci că are suficienți bani astfel încât să execute construcția, despre asta este vorba. Să nu folosească banii clientului ar fi o măsură prea restrictivă.”

Paul Dumbrăvanu

„La primul proiect cred că ar ajuta. Adică dacă intri nou pe piață acum și construiești ceva ar fi foarte util să știu că poți să duci o construcție cu cinci etaje până la capăt.”

Bogdan Ivan

„La momentul acesta, din punctul meu de vedere, există informații în piață, oamenii pot căuta, există istoric. Bineînțeles că sunt și cazuri precum cele povestite de Paul și este regretabil că există astfel de situații.”

Paul Dumbrăvanu

„Piața imobiliară este singura care nu are un instrument și nicio autoritate de reglementare dintre toate piețele de valori.”

Bogdan Ivan

„Este bine să existe reglementări. Problema este să nu ajungem în situația de suprareglementare, care este mai dificilă decât lipsa reglementării, după părerea mea, pentru o piață așa cum este România.”

Influențarea cumpărătorului

Paul Dumbrăvanu

„Negocierile sunt făcute de către profesioniști și, de cele mai multe ori, pârghiile acestea nu sunt depășite. Dar, atunci când sunt depășite, duc către o emoție puternică din partea celui care cumpără și, implicit, fără să se sfătuiască cu nimeni, poate să semneze ceva, de exemplu, un acord de rezervare în care scrie că nu-și va recupera banii dacă se răzgândește – o mie de euro, două mii de euro. Faptul că el are un avantaj de 5 – 10% n-ar trebui să fie un avantaj esențial pe care să-l pună în vedere dezvoltatorul într-o practică normală, comună de lucru. Nu se face.”

Ce înseamnă garanția?

Paul Dumbrăvanu

„Cumpărătorul trebuie să fie atent la predarea și primirea apartamentului.”

Bogdan Ivan

„Cred că putem discuta despre patru tipuri de garanții:

• garanția pentru viciile aparente -  este o garanție legală, care decurge din procesul verbal de predare-primire, unde ar trebui să fie sesizate anumite aspecte;
• garanția pentru viciile ascunse – se referă la acele lucrări care există în zid, pe care nu poate nimeni să le descopere și reprezintă responsabilitatea dezvoltatorului. Există situații în care poate lucrările de instalații nu au fost făcute etc. De multe ori, dezvoltatorii care nu sunt constructori întâmpină problemele consumatorilor, pentru că angajează firme de construcții, semnează contracte în care constructorul își asumă o garanție și uneori se află în situația în care acesta nu mai e de găsit.
• garanția construcției – se referă la structura de rezistență și este valabilă pe întreaga durată de viață a clădirii. Acest tip de garanție îi implică, potrivit legii, și pe arhitecți.
• garanția pentru echipamente (centrale termice, echipamente sanitare, uși etc.) – este vorba despre garanția pe care o oferă producătorul.”

Paul Dumbrăvanu

„Cumpărătorul trebuie să fie atent de la momentul în care semnează promisiunea de vânzare – cumpărare. De multe ori am întâlnit cazuri în care au fost scrise prețuri pentru materiale, dar nu și pentru manoperă și au existat neînțelegeri – este inclusă manopera sau nu? Și aici este o diferență colosală. Pentru că manopera poate costa cât materialele.”

IMOPROTECT:

Antecontractul de vânzare-cumpărare:

„Dezvoltatorul trebuie să pună la dispoziția cumpărătorului informații suficiente înainte de etapa semnării antecontractului, pentru a-i oferi timpul necesar unei decizii documentate cu privire la achiziționarea locuinței. Informațiile trebuie să vizeze următoarele aspecte:

• prezentarea unui model de antecontract în scris + explicații;
• descrierea detaliată a locuinței;
• detalii cu privire la orice servicii de management și organizare care vor intra în atribuțiile dezvoltatorului și costul estimat al acestora;
• detalii cu privire la orice serviciu și costul aferent ce va fi prestat de către cumpărător;
• o explicație cu privire la întinderea și acoperirea garanției;
• detalii legate de dezvoltator, inclusiv denumirea legală completă, date de contact, adresă;
• detalii în legătură cu orice terță parte care reprezintă dezvoltatorul, inclusiv denumirea legală completă, date de contact, adresa și statutul legal;
• o estimare a datei de finalizare.

Cumpărătorul trebuie să fie informat cu privire la drepturile sale de reziliere, în cazurile următoare:

• o modificare a locuinței care afectează în mod direct sau indirect valoarea acesteia;
• întârzierea excesivă a lucrărilor de construcție a locuinței.”

Estimarea datei de finalizare a construcției

Bogdan Ivan

„Orice dezvoltator serios, care face acest lucru ca un business își dorește ca lucrurile să meargă cât mai repede și cât mai bine. Problema este că, dacă acum trei sau patru ani, dura aproximativ opt luni de la momentul autorizației până la momentul recepției, acum durează un an și șase luni, din cauza tuturor modificărilor de natură legislativă care au apărut pe parcurs. Sunt necesare mult mai multe avize, trebuie produse mult mai multe documente, termenul acela de 30 de zile pentru emiterea unei autorizații rareori este respectat, au fost introduse noi autorități.

La acest lucru trebuie să mai adăugăm și faptul că autoritățile – și mă refer aici la Oficiul de Cadastru, care este depășit, la primării - nu au găsit resursele umane necesare pentru a face față.

Mai există o problemă: în domeniul dezvoltării imobiliare există ceea ce se numește un monopol al furnizorilor de utilități. Acest monopol din păcate se traduce în faptul că tu, dezvoltator, trebuie să faci toată rețeaua de distribuție pentru curent, pentru gaze, toată infrastructura pe care o donezi către furnizorul de utilități, ești obligat să o faci și din păcate trebuie să aștepți. Și sunt termene pe care nu poți să le iei în calcul. Sunt foarte multe ansambluri care nu pot face vânzarea pentru că nu au primit contorul. Deși dezvoltatorul a făcut toată lucrarea, a plătit, furnizorul de energie nu livrează contorul.

Un dezvoltator serios, deși își ia o marjă, își face toate calculele, are expetiență, știe ce se întâmplă acolo, din păcate nu poate să prevadă problemele legate de utilități sau modificările legislative care îi vor influența activitatea.

În acest moment, majoritatea întârzierilor pe care le întâmpină toate proiectele sunt legate de două aspecte:

• utilitățile, pe care nu le pot controla dezvoltatorii, deși și-ar dori din tot sufletul să rezolve această problemă, chiar și-ar dori să nu fie problema lor, ci a autorităților, de exemplu, așa cum se întâmplă în alte state dezvoltate, unde problema infrastructurii nu este a dezvoltatorului;
• birocrația, pe care, oricât de bine ai estima-o, nu poți lua în calcul modificările legislative. Acum doi ani a fost modificată Legea construcțiilor și s-a schimbat totul fundamental peste noapte. Te trezești dat peste cap și atunci trebuie să apelezi la oameni, la bunăvoința lor, din păcate, să le explici. Unii înțeleg, alții nu. Le spui de ce s-a întâmplat acest lucru, cum te afectează și de ce apartamentul lor nu este gata. Pe de altă parte, oamenii au și ei problemele lor, sunt oameni care stau cu chirie, cărora le expiră scrisorile de garantare cu Prima casă, sunt tot felul de situații nefericite, dar părerea mea este că cea mai importantă pentru piață acum este ideea de predictibilitate și de siguranță.”

Paul Dumbrăvanu

„Noi o să avem întotdeauna noi reglementări fiscale, să spunem, sau de orice natură.

Ne întoarcem la acea minimă reglementare de care avem nevoie. Dacă avem un fundament pe care există toată această piață de dezvoltare imobiliară vom avea, întrun fel sau altul, un filtru în care implicit cumpărătorii se vor adresa acestei autorități.

Eu am propus o mediere, pentru că despre acest lucru este vorba, inexistentă dealtfel în foarte multe situații, pentru că standardul acela despre care vorbeam este în foarte multe situații nediscutabil, nenegociabil, contracte care rămân așa, inflexibilitatea legată de comunicare în legătură cu termenele contractuale de finalizare. Iar asta deranjează cel mai mult cumpărătorul, pentru că, dacă ar ști că există acolo o înțelegere în sensul în care discutăm din timp și nu ne trezim dintr-o dată că se întâmplă ceva, ar fi în regulă. Din păcate, de multe ori avem de-a face cu un abuz de putere din partea dezvoltatorului, care trebuie să fie reglementat.”

Rezervarea locuinței

IMOPROTECT:

Acordul scris conține termenii de realizare a rezervării, inclusiv aspectele următoare:

• suma taxei de rezervare;
• confirmarea caracterului rambursabil al taxei de rezervare în cazul în care acordul de rezervare este anulat, cu detalii privind natura și domeniul de aplicare a oricăror taxe de administrare care pot fi aplicabile;
• detalii complete cu privire la locuință (inclusiv tipul proprietății, numărul parcelei etc.);
• prețul de vânzare + valabilitatea prețului și a acordului de rezervare;
• detalii și costuri estimative cu privire la orice servicii de management care trebuie achitate de către cumpărător;
• în perioada valabilității acordului de rezervare, dezvoltatorul are obligația de a nu contracta cu un alt client pentru aceeași locuință;
• cumpărătorul are dreptul de a anula acordul de rezervare în decursul perioadei de rezervare, caz în care taxele de rezervare (cu excepția oricăror deduceri pentru costurile echitabile) trebuie achitate în decursul a 14 zile lucrătoare de la data denunțării;
• taxa de rezervare trebuie restituită în totalitate, în cazul în care cumpărătorul dorește să denunțe rezervarea pentru orice motiv în decursul a șapte zile lucrătoare de la data semnării acordului de rezervare.

Semnarea contractului

IMOPROTECT:

Înainte de finalizarea vânzării dezvoltatorul trebuie să ofere cumpărătorului următoarele:

• o copie a certificatului de recepție la terminarea lucrărilor;
• un ghid al noii locuințe, cu detalii complete legate de aparatele electrocasnice, poziționarea instalațiilor, utilitățile etc.;
• instrucțiuni cu privire la sesizarea eventualelor probleme de funcționare și procedura de notificare a dezvoltatorului în aceste cazuri;
• detalii cu privire la orice garanție aplicabilă locuinței sau conținutului acesteia;
• detalii complete cu privire la serviciile oferite în perioada post-vânzare;
• dezvoltatorul trebuie să aducă la cunoștința cumpărătorului dreptul de a solicita remedierea oricărui element incomplet sau deteriorat. Dezvoltatorul trebuie să realizeze aceste lucrări în limitele unei perioade rezonabile, acceptată de către cumpărător.

Bogdan Ivan

„Și aici se aplică principiul acela de business care spune că un client mulțumit te recomandă altor trei clienți, iar un client nemulțumit cu siguranță o să spună tuturor ce l-a nemulțumit.

Există, desigur, și oameni care sunt nemulțumiți, deoarece nu există un produs perfect, dar ideea este ca acel produs imobiliar să fie cât mai bine făcut, clientul să fie informat.”

Zvonurile și piața imobiliară

Bogdan Ivan

„Acel analist care a lansat niște zvonuri atât anul trecut, cât și anul acesta, a început această acțiune prin noiembrie 2018. L-am urmărit și noi și nu am fost deloc mulțumiți. Nu am luat atitudine pentru că nu ne place să intrăm în polemici de genul acesta, mai ales cu persoane care nu au legătură cu domeniul imobiliar, ci cu domeniul financiar. Este vorba despre președintele Asociației Analiștilor Financiari, domnul Iancu Guda. Se ocupă în special de problema falimentelor.

Nu am vrut să comentăm atunci, dar poate că ar fi trebuit. În primul rând, nu sunt de acord cu abordarea. O asemenea abordare alarmistă este extrem de periculoasă. În piața de capital se numește manipularea pieței și este considerată infracțiune.

El a zis că, în maxim doi ani, vor scădea prețurile cu 25%. Este adevărat că a fost o scădere, dar această scădere a fost cauzată de factorii pe care îi știm cu toții. În primul rând, piața a început să scadă din vara anului trecut, imediat după anunțul BNR legat de gradul de îndatorare. Este o legătură directă. Este foarte clar că oamenii, în momentul în care au aflat că există posibilitatea să nu își mai poată cumpăra o locuință, au intrat în standby. Este normal, pentru că atunci când îți cumperi o locuință procesul durează, așa cum am zis, un an și jumătate. Trebuie să știi dacă ai bani peste un an și jumătate. Apoi au apărut discuțiile cu Robor-ul, cursul... Dacă ne uităm la preț, anul trecut prețurile au scăzut cu circa 4%, ceea ce era normal să se întâmple.

Dacă discutăm despre costuri, partea aceasta este o problemă foarte dureroasă pentru dezvoltatorii imobiliari. Și vă pot spune cu siguranță că marjele acelea de profit despre care se discuta acum 3 – 4 ani - profit 100%, profit 80% - nu mai există. În momentul acesta discutăm despre o marjă de profit undeva la 20%. Dacă împărțim pe doi ani, înseamnă 10%. Ne aliniem cu alte țări. Marja de profit de 10% este valabilă și în Polonia, în Bulgaria. Sunt dezvoltatori care ajung și la 30%. Oricum, marja de profit depinde de multe variabile: unii dezvoltatori au echipe de construcții proprii, este vorba despre materiale, optimizare, despre contractele pe care le are, despre utilizarea creditelor bancare. În momentul în care va scădea piața, dezvoltatorii vor prefera să închirieze. Nu cred că se va întâmpla să avem o criză.în acest moment dezvoltatorii sunt mult mai bine finanțați, în majoritatea cazurilor se finanțează din surse proprii, foarte puțin folosesc credite bancare. Există în acest moment o rezistență mult mai mare a dezvoltatorilor față de criză decât exista în anul 2009, când discutam despre fenomene speculative, despre fonduri de investiții care, atunci când lucrurile nu mai mergeau, au preferat să lase investiția, să o vândă pentru că nu erau banii lor.”

Ce înseamnă pentru un dezvoltator un cost, un preț pentru un cartier normal în București?

Bogdan Ivan

„Variază foarte mult. În București, anul trecut prețurile au fost undeva la aproape 1.100 de euro/mp util. Prețul pe metru pătrat construit este mult mai mic, ajunge acum undeva la 700 – 800 de euro.”

CONCLUZII

Paul Dumbrăvanu

„Eu cred că reglementarea este necesară în virtutea unui cod de conduită care să aducă acest plus de siguranță din perspectiva cumpărătorului, dar de care va beneficia în mod absolut sigur dezvoltatorii serioși și care sunt transparenți cu tot ceea ce înseamnă costuri, imagine publică etc. și va dezavantaja, în mod clar, banii negri care există în imobiliare.”

Bogdan Ivan

„Dezvoltatorii își doresc liniște, să fie lăsați să își facă treburile. Pentru că, dacă ei vor fi lăsați să-și facă treburile, cu siguranță vor ajunge inclusiv acolo unde își dorește colegul meu și anume să fie și mai transparenți, lucrurile să fie cât mai bune pentru consumatori. Pentru că, până la urmă, ideea este să vinzi și să ai un client mulțumit.”

Sursa: media.imopedia.ro