La ce ne gandim prima data cand decidem sa cumparam o casa? Sa le luam pe rand...

INFRASTRUCTURA ZONEI

Unul dintre cele mai importante aspecte care poate fi decisiv in alegerea viitoarei case este zona. Nu de alta dar am intalnit nenumarate situatii cand, o realitate deformata, scoate la iveala situatii incomode abia dupa o achizitie inevitabila. Lipsa mijloacelor de transport, a magazinelor, a strazilor asfaltate si/sau a zonelor verzi, a utilitatilor, creeaza din start un disconfort pronuntat insotit de angoase.

CALITATEA CONSTRUCTIEI

Cati dintre cumparatori se gandesc, inainte de a face o achizitie, sa verifice imobilul, din punct de vedere structural, cu un inginer de structura? Siguranta constructiei inseamna, de fapt, siguranta ta si a familiei tale. Si, in multe situatii, dezvoltatorul face rabat de la normativele in vigoare, utilizand pentru edificare materiale subdimensionate sau de calitate inferioara.

EXISTENTA/INEXISTENTA UTILITATILOR

Gandeste-te cum ar fi sa faci un compromis, alegand varianta unui imobil nebransat la apa curenta si canalizare datorita unui amplasament mai nefavorabil, departe de existenta utilitatilor, respectiv a unuia care este alimentat prin intermediul unui put forat prevazut cu hidrofor si care isi deverseaza apele uzate intr-o fosa septica, de cele mai multe ori "ecologica", ce necesita golire periodica.

Pe langa mirosurile neplacute emanate la momentul vidanjarii, apa menajera folosita in locuinta, de cele mai multe ori nepotabila ca urmare a extragerii acesteia din prima panza freatica, este deosebit de calcaroasa si, in lipsa montarii unui dedurizator, exista riscul depunerilor de piatra pe instalatiile interioare, electrocasnicelor si centralei termice.

CALITATEA FINISAJELOR

O ceramica de calitate scazuta, un parchet de 6 mm din clasa "trafic mediu", usile interioare cele mai ieftine sau o vopsea lavabila de calitate indoielnica, nu pot crea decat neplaceri. Imediate. De asemenea, montarea necorespunzatoare si neconforma normelor a instalatiei de incalzire, nu poate aduce decat neajunsuri si implicatii financiare importante pentru remedierea sau chiar inlocuirea componentelor. Si nu mai vorbim de partile comune respectiv lift(uri), fatada exterioara deteriorata, pardoseli sparte etc.

PRETUL DE ACHIZITIE

Nu intamplator am lasat la final acest aspect. Cine (mai) crede in "ieftin si bun"? Nu vi se pare ca cele doua cuvinte se cam bat cap in cap?

Pai, facand referire la punctele enumerate mai sus, hai sa facem urmatorul exercitiu de imaginatie: cat ne costa sa inlaturam neajunsurile descrise anterior? Daca la achizitie poti accepta un imobil cu structura indoielnica care poate conduce la tragedii si care, in urma edificarii, nu mai poate fi remediata decat prin consolidare cu pretul unor costuri exorbitante, gandeste-te cum ar fi ca, rand pe rand, sa fii obligat sa:

- te bransezi la apa curenta si canalizare pentru ca Asociatia de Proprietari a decis ca fosa septica si hidroforul existente nu mai fac fata cerintelor;

- iti repari sau inlocuiesti centrala termica, masina de spalat rufe si vase, tocmai iesite din garantie, din cauza componentelor afectate de apa calcaroasa;

- inlocuiesti parchetul care scartaie din toate incheieturile, fiind rupt in zonele de imbinare;

- inlocuiesti instalatia electrica subdimensionata doar pentru ca ai niste nevoi normale: un frigider, o masina de spalat rufe, un fier de calcat sau chiar un aparat de aer conditionat, elemente indispensabile, dealtfel, intr-o casa.

Si daca te-ai bucurat (nu pentru mult timp) ca ai gasit o casa ieftina, incearca sa faci niste calcule simple tinand cont DOAR de cele mentionate anterior. Ca sa nu mai punem la socoteala si un mare disconfort si batai de cap cu lucrarile propriu-zise.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Pretul de vanzare al unei locuinte se compune din: fractiune din pretul de achizitie al terenului pe care se edifica constructia + taxe autorizatii + materiale de constructie + manopera + existenta utilitati + marja profit dezvoltator. La care se adauga TVA-ul corespunzator. Iar daca luam in calcul situatia ideala in care ar fi respectate normativele in vigoare privind calitatea constructiilor, va trebui sa tinem cont de faptul ca diferenta de pret dintre doua apartamente cu finisaje medii amplasate in zone diferite ar trebui sa reiasa, in general, din incidenta terenului, existenta utilitatilor si marja de profit stabilita de dezvoltator. Caci, sa fim intelesi, pretul materialelor si al manoperei ramane echivalent oriunde te-ai afla.

Este evident ca proprietatea perfecta nu exista. Iar atunci cand decizi sa cumperi este necesar sa faci diferenta dintre calitate si compromis. Cum poti face asta? Prin eliminarea de la bun inceput a elementelor ce te pot conduce in situatii nefavorabile la scurt timp dupa ce te muti efectiv. In consecinta, accepta compromisul adaugand ceva in plus la pretul de achizitie pentru a primi in schimb o pozitie mai favorabila, o structura a constructiei adecvata, bransamente la infrastructura orasului, mijloace de transport si centre comerciale in apropiere.

Un foarte bun exemplu de constructie pentru care s-au facut eforturi deosebite pentru un plus de calitate si confort la un pret accesibil pentru toate buzunarele este proiectul Nicole Residence din Militari, pe Drumul Osiei din sectorul 6, amplasat la o distanta de 500 m de bd. Iuliu Maniu, la intersectia cu strada pe care puteti ajunge in 3 minute in complexul Militari Shopping.

Nu vrem sa afirmam ca este zona perfecta a Bucurestiului dar poti face usor un compromis pentru ca:

- este o constructie care respecta toate normativele in constructii, in vigoare;

- este amplasat langa multiple mijloace de transport in comun care merg in centrul orasului, inclusiv la o distanta rezonabila de metrou (900 m);

- dispune de proximitati cu multiple centre comerciale (Altex, Auchan, Brico Depot, H&M etc) urmand ca, in viitorul apropiat, sa beneficieze de un hypermarket Kaufland chiar langa bloc;

- dispune de 2 lifturi si locuri de parcare in numar egal cu numarul de apartamente;

- ofera la vanzare apartamente cu suprafete generoase si terase de toata frumusetea (apartamente cu 2 camere cu suprafete de la 58 mp, apartamente cu 3 camere cu suprafete de la 87 mp sau garsoniere si studiouri generoase, cu terase de minim 17 mp);

- un pret de vanzare de cca 1000 EUR/mp care se incadreaza in cerintele zonei.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

De multe ori, constructiile din zona Iuliu Maniu - Metro Militari sunt asimilate celor din cartierul Militari Residence ce apartin comunei Chiajna. Proiectul mai sus exemplificat, desi este amplasat in vecinatate, apartine de Bucuresti si dispune de facilitatile Capitalei. Din pacate, oricat de mult ne-am dori ca toate apartamentele aflate in Militari Residence sa ofere confortul necesar unei vieti linistite proprietarilor care au agreat compromisul pentru "ieftin", s-a dovedit a fi unul mai degraba necastigator. Caci, din cauza unei supra-aglomerari izvorate mai mult sau mai putin din motive de profitabilitate, la un moment dat se naste regretul unei investitii nerentabile atat din punct de vedere material cat si al aparitiei stresului zilnic.

Nu mai departe de saptamana trecuta, un echipaj de la Politia Locala a avut amabilitatea de a se opri si invita proprietarii imobilelor de pe strada Drumul Osiei la consultari in cadrul Consiliul Local al Primariei Sectorului 6 pe tema modernizarii strazii care face conexiunea intre bulevardul Iuliu Maniu si strada Rezervelor. In speta, s-a discutat despre demararea de urgenta a lucrarilor pentru largirea strazii la 4 benzi pe sens si construirea unui sens giratoriu la confluenta Drumul Osiei cu drumul de acces catre Militari Shopping, acolo unde se creeaza o supra-aglomerare ca urmare a iesirii autovehiculelor dinspre complexul comercial catre Iuliu Maniu sau catre strada Rezervelor din Chiajna. Si majoritatea proprietarilor au achiesat la acest demers, unul oarecum iesit din "normalitatea" nepasarii si a obisnuitei sintagme "lasa ca merge si asa".

Si, cum nimic nu este intamplator, aceasta invitatie la consultari a precedat informarii aduse de catre Kaufland Romania, inca din luna decembrie 2020 asupra inceperii demersurilor proiectului "PUD construire complex comercial tip hypermarket cu regim de inaltime P+1E (partial), anexe interioare si exterioare, amenajare accese rutiere si pietonale, racorduri la drumurile publice, imprejmuire teren si organizare executare lucrari", proiect care va fi executat in planul al doilea al strazii Drumul Osiei pe terenul in suprafata de aproape 2,5 ha cu acces principal din strada Drumul Ciorogarla 223-233, sector 6, care delimiteaza capitala de comuna Chiajna.

Mai mult decat atat, conform acestui plan urbanistic de detaliu, putem lesne deduce ca Drumul Ciorogarla (cale de acces principal in incinta proiectului Kaufland), va capata rol de drum expres ce va lega pasarela Ciurel, proaspat inaugurata, de centura de vest a capitalei, o lucrare ce va face o legatura facila cu zonele centrale ale orasului. Speram, totusi, in capacitatea si bunavointa edililor de a finaliza acest proiect indraznet si, totodata, atat de necesar.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

In alta ordine de idei, tindem sa credem ca evolutia pietei, atat in zona Militari, in sectoarele 2, 3, 4, 5 si 6 dar si in localitatile limitrofe ale capitalei vor trece printr-o perioada de schimbari importante in urmatoarea perioada, ca urmare a deciziei Consiliului General al Primariei Municipiului Bucuresti de suspendare a PUZ-urilor pentru o perioada de 12 luni, incepand cu data de 1 martie.

Un simplu exercitiu de logica ne poate duce cu gandul la urmatoarele idei:

- pana in primavara anului viitor nu vor mai fi incepute, in sectoarele mai sus amintite, proiecte noi, cu exceptia celor care pana la data de 1 martie aveau obtinute autorizatiile de construire;

- stocul de proprietati aflate in curs de edificare se va epuiza in mare masura in aceasta perioada, indiferent de stadiul constructiilor;

- Capitala va avea nevoie de o perioada tampon dupa o perioada in care cererea de locuinte noi va depasi oferta existenta;

- dezvoltatorii/investitorii imobiliari se vor reorienta catre achizitia de terenuri din zonele neafectate de masurile PMB.

Care vor fi efectele?

Este lesne de inteles ca reactia pietei nu se poate indrepta decat catre o perioada de crestere a preturilor, atat pentru stocurile de apartamente/case noi ramase inca disponibile spre vanzare cat si asupra terenurilor construibile. Sa nu omitem nici autorizatiile de construire deja obtinute, in urma carora vor fi edificate constructii la preturi superioare celor din prezent.

Cu siguranta se vor contura opinii negative asupra acestui aspect. Dar, cum legea firii a fost facuta atat pentru castigatori cat si pentru perdanti, noul trend va fi oportun atat detinatorilor de terenuri din capitala care au deja obtinute autorizatii de construire in deplina legalitate cat si proprietarilor din zonele limitrofe care, ori vor creste pretul de vanzare, ori vor edifica ansambluri de apartamente si/sau case pentru care vor solicita preturi sensibil mai mari, in perioada imediat urmatoare.

In loc de epilog, ne concentram atentia asupra viitorului imediat. Pentru ca ne intereseaza evolutia pietei imobiliare, atat din punct de vedere al tendintelor cat si din cel al potentialului de achizitie al consumatorilor. Si nu le dorim decat sa ia cea mai buna decizie intr-un orizont de timp care sa nu le afecteze nici sperantele si nici agoniseala acumulata din munca sustinuta pentru indeplinirea acestui scop.

Sa auzim numai de bine!