Anul 2023 vine cu mai multe schimbări pe piața imobiliară.
Punctul cheie este de legat de modificarea condițiilor privind aplicarea cotei de TVA de 5% pentru locuințe.
De la 1 ianuarie 2023, plafonul pentru care cumpărătorii, persoane fizice, plătesc un TVA redus de 5% va fi de 600.000 de lei, adică aproximativ 120.000 euro pentru o locuință de cel mult 120 metri pătrați utili excluzând dependințele.
Dacă valoarea proprietății este mai mare de 120.000 euro sau are o suprafață mai mare de 120 de metri pătrați, cumpărătorul va achita un TVA de 19%.
Această măsură va avea drept consecință construirea de locuințe mai mici de către dezvoltatori și va determina migrarea cumpărătorilor și mai departe de zonele metropolitane , pentru a se încadra în cele două plafoane pentru care se plătește TVA de 5%.
“Prețul materialelor de construcții a rămas la un nivel destul de ridicat. Dezvoltatorii imobiliari vor construi în continuare cu materiale scumpe, însă modificarea pragului de TVA de la 700.000 de lei la 600.000 de lei (aproximativ 120.000 euro) poate conduce la o decizie comună din partea dezvoltatorilor să construiască ori case mai mici ca suprafață, ori case a căror incidență a terenurilor să influențeze în mod negativ prețul locuințelor. Practic, ce ar însemna asta? Casele să se construiască la o distanță și mai mare de zona metropolitană, ceea ce va duce la o migrare a oamenilor spre periferii și poate că nu-și doresc neapărat asta. În altă ordine de idei, discutăm de un prag de TVA limitat la 120.000 de euro, ceea ce va influența persoanele fizice să ia decizii mai constrânse de noile condiții”, a spus Ionuț Stancu, proprietar și manager la Imobiliare-Acasă, prezent la emisiunea Serviciul de noapte.
Măsura îi va afecta mai ales pe cei din orașele mari, este de părere Christian Tudorache, CEO Kastel Grup.
“Cei mai afectați vor fi cumpărătorii din orașele mari. Și aici vorbesc despre Cluj, despre București în mod special și despre cele două orașele mari care vin din urmă: Timișoara și Brașovul. Practic, vor fi afectați în principiu cei care locuiesc în orașele mari și atunci ei fie se vor orienta către orașe mai mici , pentru că până acum orașele mici au fost defavorizate din punctul acesta de vedere, pentru că avem o migrație de la orașele mici de provincie, unde nu se dezvoltau, către orașele mari. Și e normal acum să fie o presiune, pentru că ăsta e reversul medaliei: o plată mai târzie, da, e plată”.
2023 vine cu o reașezare a pieței imobiliare. Va fi o negociere echilibrată vânzător-cumpărător
Experții în imobiliare vorbesc despre un echlibru pe piață în 2023 și previzioneză chiar o ușoară creștere a prețurilor la locuințele noi.
Întrebați dacă dezvoltatorii ar putea reduce prețurile unei locuințe de la 140.000 de euro la 120.000 de euro pentru ca eventualii cumpărători să se încadreze în cota de TVA de 5%, cei doi specialiști au spus că este puțin probabil să se întâmple acest lucru.
“Personal, nu mă aștept la foarte mari scăderi, cel puțin în 2023, mă aștept la reajustări în anumite orașe, poate chiar în anumite locuri, creșteri. Deși poate majoritatea oamenilor au încă senzația că marja de profit a dezvoltatorului este foarte mare, poate de 100, de 200 la sută, dar nu mai este de mult această marjă. Ei trebuie să-și acopere inclusiv garanțiile pe care le au în momentul când finalizează o proprietate. Mă aștept, însă, ca 2023 să vină cu reajustări pe anumite proiecte și poate, dacă până în 2022 inclusiv, marja de negociere era aproape de 0, acum în fața tranzacției, poate dezvoltatorii vor fi dispuși să ajungă chiar și la 3, 4, 5 % la negocieri, dar în niciun caz la 20 -30-40%, cum mai sunt voci în piață care vehiculează astfel de cifre”, spune Christian Tudorache.
În aceași timp, trebuie avută în vedere toleranța dezvoltatorilor de a vinde și dacă sunt dispuși să renunțe la marja lor de profit.
“Cred că depinde foarte mult și de toleranța dezvoltatorului de a vinde. Depinde de ce anume sunt grevați ei în momentul în care încep un proiect: au accesat un credit pentru construirea complexului rezidențial sau au construit din bani proprii. Există posibilitatea anul acesta să fie nevoiți să vândă și atunci să revină cu prețul la pragul de TVA de 5 % pentru ca volumul tranzacțiilor să crească. Evident, acest aspect poate fi însoțit și de renunțarea la o parte din marja lor de profit tocmai pentru a se încadra în acest plafon”, susține Ionuț Stancu.
Cert este că în viitor, piața se va echilibra, astfel că vânzătorul nu va mai putea dicta prețul pieței, ci va fi o negociere echilibrata vânzător-cumpărător.
"Va fi un echilibru al pieței, pentru că până acum a fost o piață a vânzătorului. Exista multă cerere și evident, nu negocia și dacă voiai, trebuia să cumperi în condițiile vânzătorului. Se echilibrează, pentru că o cerere mai mică înseamnă o așezare la masa negocierilor și a înțelegerii echitabile, de data aceasta între vânzător și cumpărător. Pot fi, evident, fluctuații în funcție de zone, în funcție de oraș, în funcție de tipul proprietății, de schimbări de prețuri în plus sau minus, dar procente nu atât de mari, încât poate lumea să se aștepte la o scădere de 30-40%", a punctat Christian Tudorache.
Cei doi experți consideră că nici noile măsuri de impozitare pe tranzacții - respectiv 1% dacă locuința vândută este deținută de mai mult de 3 ani, sau 3% dacă locuința este în proprietate de mai puțin de 3 ani - nu vor duce la o creștere subsanțială a prețurilor la locuințele vechi.
Piața chiriilor va crește
În 2023, piața chiriilor va fi în creștere așteptându-se o majorare cu aproximativ 10 % a prețurilor la chirii.
“La creditele ipotecare aflate în derulare se aplică o creștere a dobânzilor, care a modificat ratele la locuințe cu peste 50 %, ceea ce este un un punct nevralgic în ziua de azi. Faptul că mulți dintre consumatori nu vor mai accesa credite bancare pentru achiziționarea de locuințe va duce într-adevăr la o creștere a valorii chiriilor”, susține Ionuț Stancu, manager Imobiliare Acasă.
PROPERTY MANAGEMENT Proprietarii care vor să închirieze pot apela la o firmă care se ocupă de tot
Conceptul de "property management" începe să prindă contur și pe piața din România.
“Ce înseamnă property magement pe scurt, este că toate responsabilitățile pe care un proprietar le are cu investiția lui în imobiliare sunt transferate către firma de property management. Adică, de la listarea proprietății în piață, pregătirea ei, fotografiere, vizionări, identificarea chiriașului potrivit, relația cu chiriașul, toate problemele tehnice, curățenie, asigurări, problemele privind depunerea declarațiilor unice de venit și înregistrarea contractului de închiriere și absolut tot. Proprietarul doar practic își încasează chiria. Majoritatea clienților pe care îi reprezint sunt persoane fizice, care fie lucrează în corporații și n-au timp sau nu vor să aibă interacțiune cu chiriașii, fie locuiesc în străinătate sau au propriile business-uri și evident că nu mai au timp și de veniturile pasive, care nu mai sunt pasive”, spune Christian Tudorache, CEO la Kastel Grup, agenție care practică servicii de property management, contra unor sume stabilite în funcție de solicitări.
REPREZENTARE EXCLUSIVĂ. Brokerul imobiliar reprezintă toate interesele clientului său
Beneficiile de a fi reprezentat de o agenție imobiliară atunci când cumperi sau vinzi o locuință sunt considerabile față de situația în care te decizi să faci acest lucru pe cont propriu sau cu mai multe agenții care nu te reprezintă.
De la stabilirea unui preț corect, până la găsirea cumpărătorului sau a vânzătorului este cale lungă.
În România, conceptul de reprezentare imobiliară exclusivă, venit dintr-o piață de peste ocean, cu tradite de peste 100 de ani, prinde din ce în ce mai mult teren.
Reprezentarea imobiliară exclusivă este de fapt, dreptul exclusiv acordat de catre un client unei agentii imobiliare pentru a-i apăra interesele într-o tranzacție imobiliară.
Într-o relație de reprezentare exclusivă, clientul are garanția unor servicii asumate de către agentul imobiliar care îl reprezintă, iar acesta își va utiliza toate cunoștințele, experiența, abilitatile și va avea tot interesul de a pune în prim plan, interesele clientului său vânzător/ cumpărător.
“Ca și sfat pentru ascultătorii, cititorii noștri, a te gândi că este suficient să lansezi câteva fotografii pe un portal generalist sau chiar un site de profil, fără o minimă aprofundare a pieței este o utopie. Este nevoie de un specialist pentru crearea mediului necesar pentru vânzarea unei proprietăți. Și mă refer în primul rând, la faptul că vânzarea unei proprietăți începe de la o analiză aprofundată de piață pentru stabilirea prețului, valorii de piață a proprietății. Locuința trebuie tratată nu ca pe pe un obiect, ci ca pe o proprietate care are un grad de complexitate mare. Și atunci în spatele vânzătorului ar trebui să existe un specialist care să-l îndrume în primul rând pentru stabilirea valorii de piață a proprietății, apoi pentru pregătirea proprietății pentru vânzare. A fotografia proprietatea care se găsește într-o dezordine sau nu știu, o aglomerare de mobilier nu face bine ochiului cumpărătorului. Este foarte posibil ca acel cumpărător nici măcar nu să nu-l mai apeleze. Și atunci în acest concept de reprezentare exclusive aș vedea două avantaje directe: încrederea și eficiența”, spune Ionut Stancu.
De ce să alegem reprezentarea exclusivă? Pentru a lăsa profesioniștii să lucreze pentru noi, susține Christian Tudorache și argumentează: “Eu le spun tuturor clienților: pe mine nu mă angajezi ca agent care să-ți aducă un potențial cumpărător în proprietate. Pe mine mă angajezi pentru experiența mea de 10 ani în imobiliare, să-ti facilitez ție, proprietar sau vânzător, procesul de tranzacționare. Pentru că noi lucrăm în general cu clienți de la care preluăm proprietatea și o pregătim pentru listarea ei. Și uneori am avut situații în care a fost vândută cu un preț mai mare decât prețul listare. Ăsta este job-ul meu”.
În România există mai multe asociații de profil , printre care Asociația Profesională a Agenților Imobiliari din România.
Această asociație are membri care respectă un cod etic, iar recomandarea este să consultați site-ul Asociației Profesionale a Agenților Imobiliari din România, pentru a verifica integritatea brokerilor imobiliari.
În concluzie, piața imobiliară din România are nevoie de echilibru , stabilitate și reglementare pentru a livra imobile de o calitate superioară și pentru a nu mai fi influențată de atât de mulți factori externi, care adesea au dus la o escaladare artificială a prețurilor locuințelor.
Video: Emisiunea poate fi urmărită și în link-ul următor:
https://www.youtube.com/watch?v=6BS8P9zq4gU&t=229s
Articol de Luminiţa Voinea, 16 Ianuarie 2023
